Arsa maliyetini ortadan kaldıran model ile uzun süreli kiracılık mümkün olacak. Kamuya kiraya veren yapısı ile uygun fiyatlı kiralık konutlar üretilecek. Hızlandırılması gereken kentsel dönüşümün de önünü açacak.
‘Barınma’ insanın en temel ihtiyaçlarından biridir. Ancak ne yazık ki nüfus artışı, doğal afetler, göç hareketleri ve yoksulluk gibi birçok faktör insanların güvenli ve uygun fiyatlı konuta erişimini her geçen gün zorlaştırmaktadır. ‘Erişilebilir konut krizi’ tüm dünyanın karşı karşıya olduğu küresel bir sorun… BM-Habitat’ın iddialarına göre 2030 yılına kadar; Dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 40’ı olan 3 milyar insanın erişilebilir konut ihtiyacı olacağı tahmin ediliyor. Bu, dünya çapında her gün 96.000 yeni uygun fiyatlı evin inşa edildiği anlamına geliyor. Türkiye’de konut krizi Kovid-19 pandemisi, göçmen krizi, Ukrayna-Rusya savaşı, fahiş kira artışları ve son olarak Maraş’ta iki büyük şokla doruğa ulaştı.
‘1,5 YIL ÖNCE İŞE BAŞLADIK’
GYODER’in tüm dünyanın gündemindeki ‘barınma’ sorununa çözüm bulmak amacıyla geliştirdiği GYODER Yeni Konut Modeli’nin lansmanına GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, GYODER Başkan Yardımcıları Neşecan Cazibeli, Sertaç Karaağaoğlu, Cem Yılmaz, GYODER Yürütme Kurulu Üyeleri Prof. Dr. Ali Hepşen ve Doç. Serhat Başdoğan ve PPP Araştırma Merkezi Lideri Dr. Eyüp Vural Aydın’ın açıklamalarıyla gerçekleşti.
Türkiye’de erişilebilir kiralık konut sağlamak amacıyla 1,5 yıl önce ‘Engelsiz Konut Komitesi’ kurduklarını söyleyen GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, ana vizyonları olan 4T yani Teknoloji, Tasarım, Doğa ve Toplum şu sözlerle: “Konut üretim sürecindeki en büyük maliyet arsa maliyetidir. Şu anda Türkiye ortalaması yüzde 50 civarında. Kamu-Özel Ortaklığı yoluyla kamu kurumları, yerel yönetimler veya benzeri kuruluşların elindeki yerlerden belirli bir süre içinde yararlanılarak ve bir kira tarifesi ile üst limitler belirlenerek onbinlerce düşük kiralı konut üretilebilir. Bu noktada GYODER Yeni Konut Modelini oluşturduk. Yap-işlet-devret modeli ile şahıs değil, kamusal, kiralayan bir yapı oluşturarak, kiracı ve kiralayan arasındaki sorunları ortadan kaldırıyoruz. Bu model arazi maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarıya indirir. Kamu ve özel dairelerin işbirliği modeli ile kullanılacak gayrimenkullerde konutların üretilmesi sağlanırken, yerlerin mülkiyeti devlette kalıyor. Kiralar ise maliklerin kontrolünden çıkarılarak devletin ve kurumsal firmaların idaresinin hakkaniyetli kontrolüne veriliyor. Bu model ile konut üretiminin 1 yıl içerisinde tamamlanması hedeflenmektedir. Bu sayede çevredeki yerleşim yerlerinin düşük kira rakamları ile daha ucuza gelmesi sağlanacaktır. Sözleşmelerde yatay mimari, yerli malzeme ve enerji tasarrufu da dikkate alınacak. Böylelikle orta ve alt orta gelir grubunun hane gelirinin yüzde 30-50’sini geçmeyecek bir formülle konut analizi sunacağız.”
EKOSİSTEMİ HALKLA BİRLİKTE KURACAĞIZ
Bu modelin lokasyondan bağımsız bir model olduğunu vurgulayan Mehmet Kalyoncu, “Üretilecek konutlar ne kadar şehrin merkezinde olursa, merkezdeki kiraların o kadar düşmesine yardımcı olur. Ama ne olursa olsun; Arsa maliyeti sıfırlandığı için burada mekanın etkisi sıfırlanmış olacaktır. Aynı il içindeki bir şehirde inşaat maliyetleri değişmez. Burada kira olarak açıklanan konu arsa bedeliydi. Bu model ile ciddi bir maliyet avantajı elde ediyor ve kiraları yarı yarıya düşürüyoruz” dedi.
GYODER Genel Başkan Yardımcısı Cem Yılmaz da yaptığı konuşmada; Avrupa yakasında Büyükçekmece kıyı bölgeleri, Beylikdüzü, Bakırköy, Avcılar, Küçükçekmece, Bahçelievler; Anadolu yakasında Maltepe, Kartal, Pendik, Sultanbeyli ve Tuzla ilçelerinin yüksek deprem riski taşıdığına değinen GYODER Yeni Konut Modeli’nin yedek konut olarak da kullanılabilecek konutlar üreteceğini ve bunun Türkiye’nin önünü açacağını söyledi. İstanbul’un kentsel dönüşümü. Yılmaz, “Bu sayede 650 bin kişilik bir ilçe kalkınabilir. Bölgede sağlık, eğitim, turizm, perakende gibi alanlardaki yatırımlarla kiralık konutlarla birlikte fiilen bir ekosistem kuracağız. İstanbul’un kentsel gelişiminde eksik kalan yeşil ve açık alanlar, projenin kilit noktasını oluşturuyor. Kamusal alanların gerçekçi bir şekilde planlanması, yaya ve bisiklet kullanımına öncelik verilmesi, sağlam, uyumlu ve dayanıklı sürdürülebilir kentsel alanların inşa edilmesi de ‘iyi uygulamaların’ önünü açacaktır. Bu model ile hem konutta erişilebilirlik sorununu çözüyoruz hem de sancılı 6 Şubat depremlerinden sonra ülkemizin en büyük önceliği olan İstanbul’un kentsel dönüşümünün analizinin anahtarını ortaya koyuyoruz.
‘DÜNYADA TEKRAR ÖRNEK BİR İŞE İMZA ATABİLİRİZ’
Türkiye’nin yıllık yaklaşık 1,5 milyon konut satışıyla Avrupa’nın birinci, OECD ülkeleri arasında ise ortanın ikinci büyük pazarı olduğunu hatırlatan GYODER Başkan Yardımcısı Neşecan Alımlı, konut açığına ilişkin şu bilgileri paylaştı: “Açıklanan verilere göre TÜİK’e göre konut sahipliği oranının yüzde 56,7’ye (AB ortalaması yüzde 70) düştüğünü görüyoruz. Bu oran 2000’li yıllarda yüzde 65’in üzerindeydi. Yine bu dönemde yıllık evli çift sayısı 550 binden 600 bine çıktı. Boşanmalarda 90 binden 180 bine reel bir yükseliş var. 2022 yılına gelindiğinde tek kişilik hane sayısı 5 milyonu aştı. Bu istatistikler konut branşındaki arzı baskılamaktadır. Kiralık konut sektörü üzerinde de bir baskı var. Artık ‘hayalet evler’ diye bir gerçeklik var. Bu sayının 700 bin civarında olduğunu tahmin ediyoruz. Evini kiralamak istemeyenler de var, buna da yüzde 25’lik kira artışını gerekçe gösterenler var… Ama tüm bunların ötesinde bir de ‘deprem’ gerçeğimiz var. Tüm dünya, Türkiye’nin sağlık ve altyapı alanında imzasını attığı başarılı Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) modelini konuşuyor. Bu modeli konut sektöründe uygulayabilirsek yine dünyada örnek bir işe imza atmış olacağız” dedi.
Konuta erişimin dünyada ve Türkiye’de önemli bir sorun olduğunun altını çizen Doç. Serhat Başdoğan ise “Türkiye’de bir ailenin şehir merkezinde 60 metrekarelik bir ev alabilmesi için gereken ortalama yıl 1985’te 6,8 iken bugün bu süre 10 yılı aşmış durumda” dedi.
SAGP MODELİNİN AVANTAJLARI
Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) Araştırma Merkezi Lideri Dr. Eyüp Vural Aydın ise KÖİ modelinin avantajlarını şöyle sıraladı: “Bu model hem kamuya hem özel sektöre hem de vatandaşa birçok fayda sağlıyor. Sistemin kamu sektörüne sağladığı avantajlar, özel sektörün becerilerinden maksimum düzeyde yararlanılması, maliyetlerin düşürülmesi, projelerin hızlı bir şekilde tamamlanması ve mülkiyetin kamu malı olarak kalması şeklinde sıralanırken, özel sektöre sağladığı avantajlar ise; uzun vadeli sözleşmeler ve yatırım yapma imkanı, ciddi imar planı-ruhsat gibi süreçlerin olmaması ve kamu ile işbirliği kültürünün kazanılması olarak sıralanabilir. Şüphesiz en büyük fayda son kullanıcıya sağlanmaktadır. Vatandaşlar piyasa dalgalanmalarından etkilenmeden kiracı olarak kalabilecek, kredi kullanmadan ev sahibi olma imkanına kavuşacak ve harcanabilir gelirlerinin yüzde 30’unu konuta ayıracakları için yaşam standartları yükselecek.
MODELİN FİNANSMANI NASIL OLACAK?
GYODER Genel Müdür Yardımcısı Sertaç Karaağaoğlu, modelin finansmanı için iki seçeneğin olduğuna dikkat çekerek, “Birincisi banka finansmanı. Kamu otoritesi araziyi 49 yıllığına tahsis ediyor. Belirlenecek bedele göre yap-kirala-işlet ihalesine giriyor. İşi alan firma üst hakkı ipoteği karşılığında bankadan kredi kullanarak işi yapar ve bağımsız bölümler oluşur. Hak sahibi konutu kalan 49 yıl boyunca kullanır. Evleri kiraya vererek topladığı kiralarla krediyi ödüyor. İkincisi sermaye piyasalarıdır. Burada kamu otoritesi araziyi 49 yıllığına tahsis ediyor. Belirlenecek bedele göre yap-kirala-işlet ihalesine giriyor. İşi alan firma, üretim maliyeti + kâr karşılığında gayrimenkul sertifikası veriyor. SPK onayı çerçevesinde her m² için sertifika düzenleyerek sağlayacağı finansman ile işini yapmaktadır. Her sertifika sahibi kendi m²’sinde 49 yıl ikamet eder. Sertifikalar, 49 yılın sonuna kadar borsada her zaman hisse senedi gibi işlem görür. Üstelik sunduğumuz iki seçenek de modelimizin uygulanabilirliğini güçlendiriyor.” prof. Dr. Ali Hepşen ise menkul kıymet ihracına dikkat çekerek, “Proje kapsamında özel sektörün ihtiyaç duyduğu finansman, kira gelirine dayalı menkul kıymet ihraçları yoluyla sağlanmalıdır. Uzun vadeli yatırım stratejisi hedefleyen bireysel emeklilik şirketlerinin ihraç edecekleri menkul kıymetleri portföylerine almaları teşvik edilmelidir.
GYODER YENİ KONUT MODELİ NASIL İŞLEYECEK?
Kamu, sözleşme süresi (20 yıl ve üzeri) için belirlenen araziyi izin ve imar işlemleri tamamlanmış, ruhsat veya ruhsat vermeye hazır hale getirir.
Özel branş bir yarış ile yarışır ve ilgili yer için teklif verir ve en iyi teklifi veren kazanır. Şirketler asgari yıl üzerinden rekabet edebilirler.
Devralınan özel bölüm, proje için Özel Amaçlı Şirket (ÖAŞ) kurar.
Ticari birimler için herhangi bir rastgele kısıtlama uygulanmaz. Serbest piyasa koşullarında kiralama bedeli belirlenmekte ve tahsilat ve kiralama yetkili firma tarafından yapılmaktadır.
Ev kiralayabilme kriterleri devlet tarafından belirlenir.
Kiralama fiyatları devlet tarafından belirlenir.
Kira kontratları istenirse 3 yıl ve üzeri olabilir.
Sözleşme süresinin sonunda konutların mülkiyet hakları devlete geçecek.
Kamu-özel sektör işbirliği modeline uygun olarak; ÖAŞ finansman bulur, tasarlar, inşa eder, bakımını ve onarımını yapar.
Halkın görevi; Resmi tarafta, arazi tahsisini, plan üretimini ve altyapıyı hazırlar.
